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Dossier Construcción: Nuevos códigos, nuevo escenario

Durante el último año, el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires se fue acomodando de a poco al escenario generado por los nuevos códigos –urbanístico y de edificación– que entraron en vigencia el 27 de diciembre de 2018, ajustando los distintos proyectos al nuevo paradigma.

La construcción ocupa un lugar fundamental en la economía argentina. Como gran fuente de trabajo e inversión, es también un pilar fundamental para el crecimiento del país. Cuando la construcción se ve afectada, el resto de la economía también lo estará. A la inversa, cuando el mercado inmobiliario avanza, hace las veces de trampolín para el crecimiento del resto de la actividad a nivel nacional.

La crisis económica que se profundizó en 2018 y continuó a lo largo de 2019, sumado al impacto de la recesión y a las consecuencias –aún desconocidas– del fenómeno mundial del coronavirus, sin duda influirán de manera negativa en el sector inmobiliario local. Ya en enero de 2020 el indicador de la actividad de la construcción (ISAC) mostraba una caída de 13,5% respecto de igual mes de 2019, y una reducción en los puestos de trabajo del 12,7% interanual entre diciembre de 2019 y el mismo mes de 2018. Esto no es una novedad si se toma en cuenta que durante 2019 se han registrado los niveles de escrituración más bajos de los últimos 40 años.

Aunque el panorama no parece muy alentador, el “ladrillo” siempre ha sido considerado un refugio de valor en nuestro país y, frente a la falta de opciones de inversión en moneda constante, no se debe descartar que el argentino vuelva a apostar a la construcción –en especial, si se tiene en cuenta la reducción relativa en sus costos– y que ello reactive la industria. Esto ya ocurrió en 2003 y 2004, con diferentes causas como origen de la crisis pero no tan disímiles con respecto a la magnitud de la caída.

En lo relativo a inversiones extranjeras, hace aproximadamente 23 meses que el costo de construcción está, en términos relativos, bajo frente a la suba del dólar. El aspecto negativo es que, frente a la incertidumbre política, muchos inversores extranjeros se han mantenido expectantes, intentando comprobar el perfil del nuevo gobierno –incluyendo la tan ansiada negociación de la deuda externa– para eventualmente volver a confiar en nuestro país. Todo esto, por supuesto, sin analizar el impacto en el negocio que, sin lugar a dudas, tendrá la pandemia del coronavirus.

El marco legal

En materia de construcción, la Ley 6099 de la Ciudad de Buenos Aires refrendó los nuevos códigos –urbanístico y de edificación– que entraron en vigencia el 27 de diciembre de 2018. Durante el último año, el mercado se fue acomodando de a poco al nuevo escenario, ajustando los distintos proyectos al nuevo paradigma.

Los principales objetivos del código urbanístico son cinco: i) ciudad integrada: la vinculación de todas sus zonas entre sí y, en especial, de la zona sur con el resto de la Ciudad –con los ríos que la rodean– y de la Ciudad con el Conurbano (juntos conforman el Área Metropolitana); ii) ciudad policéntrica: consolidar la jerarquía de una gran Área Central y, simultáneamente, promover una red de centros secundarios, así como de centros comunales y barriales con identidad y pujanza propia; iii) ciudad plural: conformar un espacio de vida para todos los sectores sociales, ofreciendo en especial un hábitat digno para los grupos de menor capacidad económica, a la vez que accesible para las personas con capacidades diferentes; iv) ciudad saludable: que las condiciones de habitabilidad garanticen la calidad ambiental y la sostenibilidad, a partir del uso de tecnologías apropiadas en las actividades productivas y en los sistemas de transporte, provisión adecuada de infraestructura de saneamiento, en la prevención de inundaciones y la resolución de gestión de residuos; y v) ciudad diversa: mantener la pluralidad de actividades (residenciales, productivas, culturales) y de formas residenciales (distintas densidades y morfologías), compatibilizando los requerimientos de calidad ambiental de cada una de ellas y enriqueciéndolas con su mutua convivencia.

Cambios netamente edilicios

Las mayores novedades del código urbanístico fueron las alturas permitidas; desde planta baja y dos pisos (9 metros) hasta planta baja y 12 pisos (38 metros) como máximo. Reemplazan a las 27 alturas permitidas que había hasta 2018, lo que generaba alturas
heterogéneas. Se trata ahora de generar homogeneidad a través de alturas fijas: al priorizar las bajas, aquellas más altas representan un porcentaje muy menor (principalmente sobre la Avenida General Paz y en parcelas sobre el Riachuelo).

Un cambio fundamental es el de la mixtura de usos. El objetivo es que la Ciudad se desarrolle de forma más descentralizada, generando múltiples subcentros. El nuevo código urbanístico fomenta la mencionada mixtura para que la gente pueda vivir, trabajar, entretenerse y educarse en un mismo barrio, favoreciendo la diversificación de comercios y equipamiento público. Es decir, lo contrario al código de planeamiento urbano anterior, que acentuaba la zonificación. El objetivo es que en un radio que no exceda los treinta minutos de distancia el ciudadano pueda encontrar lo necesario para poder desarrollar su vida de forma completa. Se dividió la Ciudad en cuatro áreas de mixturas, desde comercios de escala en barrios de casas bajas a usos de escala metropolitana en centros y subcentros. El grado de mixtura de usos guarda relación con las densidades y características propuestas para las distintas clasificaciones de edificabilidad establecidas en el código urbanístico. En términos prácticos, esto significa que, en zonas en las que solo se permitía –por ejemplo– el uso residencial, se autorizó la instalación de oficinas y comercios, lo que supone un impulso al desarrollo económico y social.

Junto con la modificación de los nuevos códigos, en diciembre de 2018 se aprobó la Ley de Plusvalía Urbana, a través de la Ley 6062 de la Ciudad de Buenos Aires. Esta norma prevé que aquel vecino que hubiera sido beneficiado con más metros construibles por el cambio del Código Urbanístico y quiera utilizarlos, pagará un porcentaje de canon. Con estas contribuciones se financiarán obras de infraestructura, transporte y espacios públicos en toda la Ciudad de Buenos Aires. Además, un 6% de lo recaudado anualmente se derivará para la recuperación de edificios que sean patrimonio histórico.

Como se mencionó al principio del artículo, el sector inmobiliario viene herido desde hace algunos años. Sin embargo, el necesario crecimiento de la economía solo puede venir de la mano del desarrollo del mercado inmobiliario, algo que sin dudas ocurrirá eventualmente. Por ello, si bien los objetivos de los nuevos códigos urbanístico y de edificación en la Ciudad de seguro se concretarán, pasará un tiempo hasta que se vean sus frutos.

* Texto escrito antes del aislamiento decretado el 19/03/20 por el Covid-19.